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EXIGIBILITE DES LOYERS COMMERCIAUX ET CRISE COVID 19 : LA COUR DE CASSATION A TRANCHE


En raison des mesures législatives et réglementaires relatives à la lutte contre la propagation du virus covid-19, nombre de locataires ont été contraints de fermer leurs commerces dits « non essentiels » et ont pris la décision de ne pas payer à leurs bailleurs leurs loyers commerciaux considérant :


- D’une part, que leurs bailleurs manquaient à leur obligation de délivrance durant les périodes de fermeture administrative en raison du COVID 19


- D’autre part, qu’il ne pouvait exploiter leur commerce en raison de la force majeure et qu’en conséquence ils ne pouvaient régler leur loyer


- Enfin, que la fermeture administrative de leurs commerces constituait une perte de la chose au sens de l’article 1722 du code civil et corrélativement de l’obligation de payer leurs loyers commerciaux.


Cette situation était source d’insécurité juridique tant ces arguments étaient accueillis différemment en fonction des juridictions.


La Cour de Cassation a donc tranché ces questions dans trois arrêts rendus le 30 juin 2022 par sa troisième chambre civile (n°21-20.190 ; n°21-19.889 ; n°21-20.127) qui ont mis fin à cette insécurité juridique.


La Cour de Cassation précise ainsi que :


- La fermeture des commerces non essentiels a été décidée, selon les catégories d'établissement recevant du public, aux seules fins de garantir la santé publique et qu’en conséquence « l'effet de cette mesure générale et temporaire, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être imputable aux bailleurs, de sorte qu'il ne peut leur être reproché un manquement à leur obligation de délivrance »


- L’effet de la fermeture des commerces non essentiels durant cette période de crise COVID 19 ne peut, d’autre part, pas être « assimilé à la perte de la chose, au sens de l'article 1722 du code civil ».


- « Il résulte de l'article 1218 du code civil que le créancier qui n'a pu profiter de la contrepartie à laquelle il avait droit ne peut obtenir la résolution du contrat ou la suspension de son obligation en invoquant la force majeure ». Autrement dit, le locataire ne peut valablement opposer au bailleur la force majeure pour échapper à son obligation de payer ses loyers.


La Cour de Cassation en conclut que : « Ayant relevé que les restrictions résultant des mesures législatives et réglementaires prises dans le cadre de la crise sanitaire n'étaient pas imputables au bailleur et n'emportaient pas perte de la chose, la cour d'appel, saisie en référé d'une demande en paiement d'une provision, n'a pu qu'en déduire que l'obligation de payer le loyer n'était pas sérieusement contestable ».


Ou encore que « la mesure générale de police administrative portant interdiction de recevoir du public n’était pas constitutive d’une inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance. »


En résumé, les bailleurs ne sont pas responsables de la décision de fermeture administrative des commerces non essentiels durant la crise COVID 19 et les locataires sont tenus de l’obligation non sérieusement contestable de payer leur loyer durant cette période. Les bailleurs sont recevables à agir devant le juge des référés afin d’obtenir le paiement de ces arriérés de loyer par provision en vertu de l’article 835 du Code de Procédure Civile qui dispose que :


« Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.


Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. »


Cette décision semble en lien avec la politique du « quoi qu’il en coûte » défendue par le Président Emmanuel Macron et son gouvernement de l’époque, qui a été de ne pas suspendre les loyers par voie législative ou réglementaire durant les périodes de fermeture administrative, privilégiant un soutien financier des locataires pour leur permettre de payer leur loyer.

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